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    云南昆明西片区交通医院纯宜居项目发展规划建议88页 金牌
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      资料简介
     
    西片区交通医院地块发展规划建议
    2013.4.23
    Part1
    项目地块分析
    Part2
    区域住宅物业竞争情况分析概要
    Part3
    昆明市房地产市场分析概要
    Part4
    本项目市场定位推导
    Part5
    昆明低密度市场成功个案分析
    Part6
    项目产品规划建议及客群定位
    报告体系
    AnalyzeSystem
    Part7
    项目产品调性提升建议
    项目地块分析
    PART1
    地块研判区位——西三环边,城郊,房地产边缘区域
    昆明市民对此地块认知度偏低
    高新外围区域:

    地块位于昆明市

    西市区

    高新片区外围区域
    地理位置:

    西三环昌源路

    郊野公园背后、眠山公园旁、三碗水生态园

    春城慧谷斜对面
    项目四至

    东至:郊野公园

    南至:春雨路、人民中路、眠山公园

    西至:黑林铺、滇缅大道

    北至:北三环、可到达龙泉路方向


    地块研判项目四至——周边为山林,植被茂盛;视野开阔
    地块研判地块地貌——缓坡地形,朝向、空气良好;
    地块周边环境

    项目地块及东面山体植被茂密

    地块为缓坡地形,由东到西形式坡度减缓;适合山地高端物业建设,依山而建可相应降低建设成本。

    地块周围道路宽阔平整,有良好的市政道路基础。

    地块周边有一定的生态市政资源(公园)
    地块判研地块交通——紧邻西三环,地块进入性好;经西三环可快速通过多条附属干道到达主城区;整体交通便捷
    本项目周边交通情况

    毗邻西三环快速绕城干道,链接北三环及西二环,拉近西市区与中心区的距离;

    经周边滇缅大道、海原北路、人民西路三条交通主干道开车5分钟到达区域中心、10分钟到达市中心

    距离项目1公里的眠山车场有多条公交线路,便捷到达昆明各区域

    未来规划的地铁三号线起点站(眠山站)距离项目较近
    地块判研配套——地块围观范围内周边生活、商业配套匮乏;3公里范围内可享受西区中心丰富的生活、商业、教育、娱乐配套
    周边宏观范围内有大量配套设

    项目周边3公里范围内生活配套设施大型超市、药店、医院、中小学、娱乐、商业和生活配套等;

    地块周边拥有两大生态资源环境配套体系,自然环境优越

    未来该片区将成为西市重要的大型居住聚集社区,人气旺盛
    周边拥有丰富的生态景观资源,自然环境优越
    大交通便利,经西三环及多条附属干道可快速达到主城区
    项目处于高新外围片区,同时也是价格低洼地
    周边缺乏主要生活配套,购物娱乐需车行3-5分钟到达高新片区
    位于城郊区域,客户对区域比较陌生
    地块为坡地,不平整,导致规划有难度;但坡地建筑更容易实现品质246
    地块判研小结地块距离虽拥有部分自然景观资源;但目前仍然存在许多不利因素。如何通过规划设计来解决这些因,从而消除客户抗性是我们思考的重点
    地块SWOT策略推导
    地块属性界定
    结合地块基本信息分析,从各物业属性分类理解上,我们认为本地块非城市型普通住宅,亦非高档豪宅;属性界定为:

    城郊区,具备打造中高档住宅条件的改善型项目;
    本项目属性方向
    区域住宅物业竞争情况分析
    PART2
    区域物业总体分布情况
    西市区目前在售16个项目待售17个项目,总体供应量接近1600万方,区域市场竞争十分激烈
    区域供盘情况分析
    区域物业形态主要高层、公寓及城市综合体居多;普遍容积率在3-5,住宅面积集中在以满足刚需为主的70-140㎡范围内.同质化竞争严重。低密度、低容积率产品在区域市场上存在供求缺口

    从整个市场供应面积区间来看,主要满足刚需为客户为主,改善和享受型客户需求有待挖倔

    西片区供盘主要面积区间比例
    西片区供盘物业形态比例
    区域市场主要供应的物业形态集中在城市住宅及大型城市综合体,低密度高品质的物业形态稀缺

    西片区购房客群分析
    整个市场购房群体主要还是以地缘型客户为主
    区域供应情况综合分析2区域高层住宅代表项目分析
    ——兰亭上景
    基本信息:

    —————————————

    开发商:广州广电房地产集团

    项目位置:人民西路西三环与春雨路交汇处

    建筑类型:高层

    物业档次:中档点式住宅+商铺

    住宅面积区间:70-140㎡

    套数:2600套

    价格信息:

    —————————————

    均价:7800元/㎡

    产权:70年

    配套信息:

    —————————————

    医疗:昆医附一院、昆医附二院、省肿瘤医院、西山区人民医院。

    购物:昌源北路沃尔玛、兴苑路沃尔玛、正大紫都城家乐福、高新生活圈、马街生活圈、粱源生活圈、项目带有15万㎡的商业配套。

    自然资源:眠山森林公园、春雨路市政公园、宝珠生态公园、碧鸡文化广场、项目高层可远观滇池、西山。


    S(优势)

    交通通达性好

    周边配套相对完善

    W(劣势)

    高层塔楼品质部高

    内部配套稀缺

    绿化景观稀少

    市场同质化产品多





     
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