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    万科南京江宁万科金域蓝湾地产项目策略方案终稿155PPT
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      资料简介
     
    南京万科江宁金域蓝湾项目策略
    上海麦点文化传播机构 /11/19
    大纲的目的
    了解南京,尤其是江宁当前的市场环境,为江宁项目找到准确的市场定位 在现有环境下,为迅速建立江宁项目品牌形象找到良好的沟通平台 在当前的市场环境下,为达成江宁项目的销售准确找到消费者,并找到与消费者沟通的渠道并找到相对应的话语体系
    大纲目录
    市场分析 消费者分析 产品分析 品牌策略 推广策略 平面表现

    第一部分 市场分析
    宏观分析 板块分析 竞品地图 个案分析 市场分析结论
    宏观分析
    全市市场表现良好,持续供不应求,住宅需求量、价格整体上涨。 07年1-9月全市供求比0.86,均价4776元/平米,成交711万平米

    全市市场
    涨幅+5.6%,
    关键要点: 全市市场整体供不应求
    宏观分析
    江宁年住宅成交量150-200万平米,占全市1/4左右的市场份额 需求持续旺盛,住宅市场呈现供不应求态势,累计供销比0.8。 区域认可度提升,住宅价格走势稳健,07.1-9月均价涨幅14%,远高于全市平均水平

    江宁市场
    涨幅+14%
    关键要点: 江宁成交量持续攀升 价格走势稳健 涨幅高于全市
    宏观结论
    关键点回顾: 全市市场整体供不应求 江宁历年成交持续走高,走势稳健 政府限价以来,开发商惜售,江宁供不应求现象明显
    关键结论: 南京以南 江宁房地产市场持续走高 ,前景看好
    板块分析
    关键要点: 南京多核心发展的 城市总体规划奠定了 江宁的新城路径
    以主城为核心,重点培育江宁、仙林和江北三个新市区的次区域中心,形成多核区域中心格局 北有长江,东有紫金山,主城向北、向东扩张受到地理因素限制。 政府的支持使河西成为主城向外拓展的首选区域

    板块分析
    随着城市的进一步发展,河西的成熟促使江宁成为城市扩张的必然区域之一。 江宁同样经历了“首次置业→二次置业”及形象档次“由低到高”的发展过程。如:岔路口、百家湖、东山镇早期的项目。 一城三区的房价“梯度效应”使得江宁吸纳主城区客群能力逐步加强

    关键要点: 一城三区房价梯度效应促使江宁吸纳主城区客群能力逐渐增强 江宁将成为继河西之后的下一个潜力区域
    江北
    江宁
    仙林
    河西
    紫金山
    长江
    9000
    5000
    4500
    7000
    板块分析
    竞争来源
    江宁区内
    全市层面
    区域层面
    奥体
    板块分析
    关键要点: 高性价比是板块优势 距主城较远是主要劣势
    板块分析
    奥体VS江宁
    关键要点: 从发展阶段来看,目前江宁土地现状为C或T2,正向G2转化中。 江宁开发起步较早,前期积累期较长,但在地铁等重大规划有利的带动下,区域将逐步成熟
    板块分析
    奥体VS江宁
    关键要点: 从一些主要维度(地铁、房价)来看,江宁与奥体的成熟度差距在3年左右

    葡京娱乐场 www.juelanart.com 板块分析
    全市层面竞争环境 奥体与江宁在城市定位、发展规划等方面上存在有一定的相似性,因此被列为可能的竞争区域。综合考虑客群、产品等多方面的差异性,可知: 本案将与奥体同期项目共存,分流其部分客群

    关键要点: 与奥体共存, 分流其部分客群
    板块结论
    关键点回顾: 江宁将成为继河西之后的下一个潜力区域 与奥体板块共存大于竞争,将分流其部分客户 高性价比是板块优势,距主城较远是主要劣势
    关键结论: 被认可的潜力区域 无直接竞争板块 从长远看,更多竞争来自区域内
    竞品地图
    已开盘项目余量127万㎡
    已出让未开盘项目88万㎡
    未上市面积117万㎡
    片区住宅存量组成
    已上市未售面积10万㎡
    片区住宅总存量215万㎡,不足一年消化量

    竞品地图
    武夷绿洲 总建:80万平米 容积率:1.25 主力面积:80-130平米 当前价格:5000元/平米 余量:40万平米
    21世纪现代城 总建:60万平米 容积率:1.8 主力面积:100-140平米 当前价格:5000元/平米 余量:4万平米
    丹佛小镇 总建:12.8万平米 容积率:1.6 主力面积:60-85平米 当前价格:4600元/平米 余量:8.24万平米
    天泽苑 总建:18.13万平米 容积率:1 主力面积:100-150平米 当前价格:4900元/平米 余量:16.3万平米
    罗托鲁拉 总建:24.5万平米 容积率:1 主力面积:200-300平米 当前价格:7000元/平米 余量:23.49万平米
    合家春天 总建:17.2万平米 容积率:2.09 主力面积:40-100平米 当前价格:4400元/平米 余量:14万平米
    龙湖文馨湖 总建:18万平米 容积率:1.5 主力面积:60-140平米 当前价格:4100元/平米 余量:16.27万平米
    关键要点: 在售项目普遍容积率偏低,且多为大盘。甚至不乏60万、80万大盘。 主力面积除少数项目面积较大外,基本集中在100平米左右。 而从在售项目来看,区域内并没有全国级别的一线开发商。
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