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    青白江市场分析研究报告
    青白江区域战略性规划
    青白江——未来的北部新城规划圈
    依据:按照《成都市城市总体规划(—2020)》

    北部新城在现有的香城大道、北新大道、三环路、川陕路、兴城大道、绕城高速的基础上,将新增地铁1号线、地铁2号线、城际铁路新都站,并以快速交通(轨道交通、公交系统)作为城市运行的支持系统,以公共交通节点(P+R换乘点)作为城市规划发展的基础,将次区域中心、次区域节点、中心社区串联在城市交通网络之中

    北部新城整体战略规划
    北部新城将形成生态廊道、物流商贸廊道、生活廊道3条廊道格局

    二、青白江区域现状
    二、青白江区域现状及规划
    青白江区域现状
    1、地理位置
    青白江区地处成都平原东部,同时介于新都与金堂;距成都约25公里,距金堂约20公里,距广汉约16公里,距新都约10公里

    2、区域规划及人口状况
    青白江区行政区范围,幅员面积392平方公里;城市组团规划范围:包括弥牟、大弯、华严、大同、祥福(不含原日新辖区)的行政辖区,幅员面积94.95平方公里。现有人口40余万人,其中城区人口13.52万

    3、交通状况
    青白江区交通发达,纵横穿越区域境内的有宝成线、成渝线、达成线、北环线等几条干线铁路,以及川化、攀成钢、成桥等5条专用铁路线,有4个客货运输火车站

    目前区域已构建 成“七纵五横”的交通格局?!捌咦荨狈直鹞帜泊蟮?、川陕公路青白江段、成绵高速路东面规划主干道、青江路延线、大弯路延线、工业大道及城区东面规划主干道?!拔搴帷狈直鹞咸瓢吐?、华金大道、青华路、铁路北环线南面规划主干道、物流中心规划主干道

    工业状况
    青白江区是成都市的大工业基地,也是四川省乃至西部地区的冶金,建材,化工,机械工业基地和物流基地.主导产业占全市支柱产业的一半,工业总产值列全市前茅.
    青白江区内云集了攀钢集团成都钢铁有限责任公司,四川川化集团有限责任公司,台玻成都玻璃有限公司,巨石集团成都有限公司,成都王牌汽车股份有限公司,四川升达强化木地板制品有限公司,成都华明玻璃纸有限公司,成都桥梁厂成钢梅塞尔气体产品有限公司是西南地区最大的专业工业气体公司等大中型企业2000余家.
    青白江区域性规划
    1、青白江区发展定位
    根据成都市的总体规划青白江区将以化工、冶金、建材、重型设备制造为主导,形成集中发展区。与新都区共同形成北部物流中心并与其共同构成北部新城

    2、青白江区发展规划
    2.1、规模规划
    城区规划用地规模23.89平方公里,2020年城区规划用地规模33.51平方公里

    2.2、规划人口
    青白江区域规划人口规模47万人,其中城区规划人口规模21万人;2020年规划人口规模54万人,其中城区规划人口规模32万人

    2.3、用地布局规划
    延续青白江传统的带状城市形态,形成“两带两区”的格局。 “两带”:即居住带和工业带,以防护绿地进行分隔。在青白江区建设用地的北部,沿华金大道和老唐巴路,及在建设用地西部沿老川陕路布置主要生活区,形成居住带;在青白江区建设用地的南侧布置工业用地,沿工业区铁路专用线和从大同居住区的城市副中心至新都的城市主干道形成工业带。 “两区”:即弥牟组团综合功能区、大弯组团综合功能区。城市公共设施结构:为“一主一次”两个公共中心结构;“一主”指青白江区城市组团中心?!耙淮巍贝笸橥糯沃行?p>3、生态青白江规划发展分析
    3.1 生态青白江09年发展成果
    3.2、生态青白江未来发展规划
    三、青白江房地产市场状况
    1、青白江房地产投资市场总体分析
    近7年房地产开发投资表
    2002年
    房地产开发投资
    1.4亿元
    2.2亿元
    2.3亿元
    2.21亿元
    2.38亿元
    8.62亿元
    9.54亿元
    房地产开发投资增长率
    19.1%
    55%
    3.6%
    —2.2%
    7.4%
    262%
    10%
    分析:青白江房地产开发投资增长率纵向波动比较大,房地产开发投资由于整个行业的兴起07年出现井喷。到房地产开发投资达到顶峰,比2002年增长了55%。随后因青白江消费力有限,接着几年房产市场主要是在消化前面的投资,新开发投资增长率急剧下降,到成负增长。有所恢复,主要是攀成钢的迁入带来了大量的被动购房者,从而促进了房地产开发投资的增长。07年整个房市的迅猛发展使房产投资出现相当幅度增长。08年房产市场出现瓶颈,投资虽有增长但幅度为07年市场的正常延伸增量

    2、07—09年10月房产市场分析
    07年1—12月
    08年1—12月
    09年1—10月
    商品房预售套数
    3398
    2364
    4308
    成交面积
    336000㎡
    218100㎡
    39.552万
    交易金额
    70794.24万
    57003.39万
    105829.45万
    二手房交易套数
    1592
    911
    1209
    成交面积
    256000㎡
    135800㎡
    11.772㎡
    交易金额
    15400.22万
    9358万
    8910.54万
    分析:09年青白江市场由于整个大成都市场带动,市场出现超大放量,井喷现象明显,从商品房和二手房的交易状况来看09年的增大放量消化了相当部分08年的存量房源,市场出现了良好的循环放量销售状况.07年、08年、09年属于波峰、波谷、再到波峰的销售状况

    3、09年1—10月市场状况分析
    1月
    2月
    3月
    4月
    商品房预售套数
    391
    343
    326
    320
    成交面积
    3.68万
    3.26万
    3.01万
    3.04万
    交易金额
    9946.92万
    8146.68万
    7354.59万
    7789.46万
    5月
    6月
    7月
    8月
    商品房预售套数
    266
    766
    459
    418
    成交面积
    2.53万
    7.29万
    4.19万
    3.76万
    交易金额
    6550.54万
    18646.92万
    11376.58万
    10038.48万
    9月
    10月
    备注:以上数据为预售商品房套数,数据涵盖已备案套数和成交套数

    商品房预售套数
    572
    447
    成交面积
    4.962万
    3.83万
    交易金额
    14523.11万
    11456.17万
    分析:从商品房销售套数来看,5月市场销售增量非常明显,同成都市场的月份增量有异曲同工之妙,反映出大市场背景下的相同性,6月—10月销售量相对1—4月增量稳步提升。从10个月每月状况而言,成交数据同比去年同期提升明显,同比每月增幅明显

    1月
    2月
    3月
    4月
    商品房预售套数
    64
    82
    116
    126
    成交面积
    0.76万
    0.75万
    0.92万
    1.08万
    交易金额
    678.78万
    610.07万
    730.4万
    892.86万
    5月
    6月
    7月
    8月
    商品房预售套数
    86
    144
    155
    112
    成交面积
    1.43万
    1.84万
    1.312万
    0.95万
    交易金额
    1051.16万
    1241.71万
    941.23万
    830.33万
    9月
    10月
    备注:以上数据为二手房套数,数据涵盖全部成交套数

    商品房预售套数
    178
    146
    成交面积
    1.55万
    1.18万
    交易金额
    1030.23万
    903.73万
    分析:二手房相对预售商品房而言,销售量相对平稳,9、10月市场由于受到预售房增量刺激,价格上涨刺激、政策刺激,自住需求有较好的成长,且在自住中存在一定的投资性需求

    3、青白江房产市场特征性分析
    4、青白江楼盘分布状况
    分析:青白江尾盘和在售楼盘共计14个,主要集中在石家碾和凤凰湿地公园所在的新城片区,新城呈现以石家碾向凤凰城公园周边开发的格局模式,整体居住环境在新城片区已经完全形成,对该区域楼盘的软环境居住暗示起了积极促进作用。新区中由于08年市场状况偏弱,多数楼盘都在09年完成相当程度去化,7个楼盘基本进入尾盘销售状态。老城区销售楼盘从现状来看,去化速度远远低于新城区,从市场现状来看,老城的楼盘主力竞争性不强,但由于青白江本身城市面积不大,新城与老城楼盘属于同质一类竞争

    从居住条件因素来看,新城和老城的竞争要素主要对立在以下几个方面:
    青白江09年1---11月市场放量
    时间月份
    楼盘名称
    预售面积
    1月
    香草洲、广场花园
    33986.94㎡
    2月
    大湾学府雅苑、幸福家园
    44877.07㎡
    3月
    经典华庭、力合上域中央
    32286.57㎡
    4月
    经典华庭、宏恩康城
    28101.65㎡
    6月
    香草洲
    10376.61㎡
    7月
    幸福家园
    61893.73㎡
    9月
    大邦第一城
    25357.75㎡
    10月
    峰尚景、凯斯顿华府
    21163.95㎡
    11月
    幸福家园、凯斯顿华府、栖凤居、幸福家园酒店公寓
    81998.8㎡
    总计
    340043.07㎡
    6、08年青白江房产市场放量
    时间月份
    楼盘名称
    预售面积
    1月
    香草洲、力合上域中央、红阳花园、凯莱丽景、嘉和丽景
    72249.44㎡
    2月
    国龙花园、清华逸景
    16761.9㎡
    3月
    幸福家园、大邦第一城、凯莱丽景
    51075㎡
    4月
    香草洲、大邦第一城、力合上域中央
    26623.15㎡
    6月
    经典华庭、力合上域中央、鼎鸿尚品
    26372.97㎡
    7月
    香草洲、紫竹居、廊翠庭、嘉和丽景、宏恩康城
    49934.27㎡
    8月
    经典华庭、力合上域中央
    36189.28㎡
    9月
    大邦第一城、力合上域中央、金牛座、幸福家园
    81476.88㎡
    11月
    蜀青怡和名居、大邦第一城
    29116.12㎡
    12月
    怡景阳光、青江绿洲
    38343.05
    总计
    428142.06㎡
    09年1月—11月和08年对比分析:
    由于07年房产市场出现良好态势,08年开发企业开发力度加强,市场放量较大,达到40多万平米的市场
    。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看



     
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